O ditado “o barato sai caro” se encaixa perfeitamente nos imóveis que não têm escritura. As casas, lotes ou apartamentos sem a documentação em dia costumam ter um preço muito mais em conta. No entanto, a dor de cabeça futura acaba não compensado a negociação. E pior: na tentativa de regularização, gasta-se muito mais.
O maior problema para quem compra imóvel nesta situação é a ausência de segurança quanto à procedência. Além disso, o vendedor que não apresenta a documentação em dia pode nem ser o dono da propriedade. E a falta de garantia na transação implica até na perda do imóvel.
— A escritura é um documento essencial na transação, pois contém todas as informações da venda e os dados do comprador e do vendedor. Ou seja, comprova quem é o proprietário do imóvel. O vendedor deve sempre apresentar a escritura registrada no Registro Geral de Imóveis e outras certidões de praxe na hora da venda. Se ele não apresentar, o comprador já deve ficar em alerta — explica o advogado Luis Guilherme Russo, diretor-presidente da Irigon.
Várias pessoas caem nesta roubada, que é tema de muitas perguntas enviadas ao Imóveis Extra. De acordo com Bruno Teodoro, diretor da Estrutura Consultoria em Financiamentos, é possível legalizar, mas muitas vezes pode custar até mais que o próprio imóvel.
— Cada caso é um caso. Se o terreno tiver escritura e a casa não, por exemplo, o primeiro passo será regularizar o projeto de construção. Este processo é feito na prefeitura e no cartório de Registro de Imóveis, além de ser necessário contratar um arquiteto para fazer projeto. É um processo que leva tempo e é oneroso, mas precisa ser feito.
Os chamados contratos de gaveta são muito arriscados, pois o proprietário legal ou seus herdeiros podem requer o bem. Estes contratos podem ser discutidos na Justiça, mas a decisão nem sempre é favorável.
— Vale lembrar que os bancos não aceitam o contrato de gaveta. Quem compra um imóvel que está financiado neste modelo terá que ser analisado pela instituição financeira para verificar se o novo comprador tem capacidade de pagamento para ter o financiamento transferido para o seu nome. É como se fosse um novo contrato habitacional — diz Teodoro.
De acordo com o advogado Arnon Velmovitsky, especialista em direito imobiliário, a Caixa Econômica Federal considera irregular o contrato de gaveta.
— O STJ, entretanto, tem admitido, em inúmeras decisões, a possibilidade de celebração desta modalidade de contrato, pois entende legítimo o cessionário do bem financiado discutir judicialmente as condições e obrigações assumidas no pacto. O STJ já reconheceu, até mesmo, que se houve a quitação de todas as prestações do financiamento o contrato de gaveta se consolidou no tempo e não poderá ser anulada a transferência da propriedade — diz ele.
Apesar de trabalhar na área, Mariliza Fontes Pereira, diretora da MD.oito Arquitetura e Consultoria, entrou numa furada destas:
— Comprei um terreno há 25 anos por meio do contrato de gaveta, mas o condomínio de lotes ainda não era regularizado. A legalização só aconteceu há cinco anos. Não fiz na época e acabei tendo problemas, pois quem me vendeu morreu e um dos herdeiros não quer assinar o documento para efetivamente passar para o meu nome — lamenta, explicando que está com uma ação na Justiça.
Nada de financiamento
Os imóveis sem escritura não permitem a utilização do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) e nem o uso de financiamento imobiliário. Nos dois casos, os recursos somente serão liberados se a unidade estiver totalmente regularizada.
Usucapião
Em primeiro lugar, é necessário saber de que forma o imóvel foi adquirido. Se for por posse, é necessária uma ação de usucapião urbano, válida apenas para quem reside há mais de cinco anos no local. Isso pode ser comprovado com o recolhimento do IPTU, das contas de luz e de gás durante este período.
Gaveta
Se for por contrato de gaveta, já com valor quitado, o ideal é apresentar os comprovantes de pagamento ao agente financeiro e transferir o imóvel para seu nome.
Não vale a pena
Atualmente, o mercado oferece imóveis com financiamento com juros mais acessíveis e até com subsídio (desconto) do governo federal. Então não vale comprar uma unidade sem escritura. O programa Minha Casa, Minha Vida é uma alternativa.
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