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O BRASIL DOS CARTÓRIOS CAROS: COMO ALAGOAS VIROU O EPICENTRO DE UMA DISTORÇÃO NACIONAL
Por José Montalvão
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Levantamento mostra que taxas cobradas para registrar um imóvel variam até 5 vezes entre estados brasileiros — e que uma mudança recente na legislação alagoana colocou o estado entre os dois mais caros do país para quem sonha com a casa própria.
Registrar um imóvel no Brasil não custa o mesmo em lugar nenhum. A diferença, no entanto, raramente aparece nos noticiários — até um cidadão descobrir, na hora de assinar a escritura, que vai pagar milhares de reais só em taxas cartorárias.
Um levantamento comparativo entre as 27 unidades federativas, com base nas tabelas oficiais de emolumentos vigentes em 2026, expõe essa desigualdade silenciosa: para um mesmo imóvel de R$ 155 mil — valor típico de operações do programa habitacional popular —, o custo de escritura e registro varia de pouco mais de R$ 2.200, no Distrito Federal, a quase R$ 12.300, no Piauí. Nessa lista, Alagoas aparece na segunda colocação, um salto expressivo em relação à posição intermediária que ocupava até o início deste ano.
Uma Engrenagem Pouco Visível, Mas Decisiva
Cartórios de registro de imóveis e tabelionatos de notas são serviços públicos delegados a particulares, remunerados por tabelas de emolumentos fixadas por cada estado — prerrogativa prevista no artigo 236 da Constituição Federal. A Lei Federal nº 10.169/2000 estabelece que esses valores devem guardar proporção com a complexidade do ato praticado, não apenas com o preço do bem envolvido.
Na prática, porém, a maioria dos estados vincula o emolumento a faixas de valor do imóvel, e é aí que residem as maiores distorções: quanto mais caro o imóvel — ou, em situações como a de Alagoas, quanto mais recente a atualização da tabela —, maior o custo final.
O resultado é um mapa desigual. Estados do Sul e do Centro-Oeste, como Paraná e Distrito Federal, praticam valores relativamente baixos. Outros, sobretudo no Nordeste e em unidades que recentemente reformularam suas tabelas, chegam a cobrar de quatro a cinco vezes mais pelo mesmo serviço — sem que exista, segundo especialistas em direito registral, uma justificativa técnica clara para a discrepância.
O Caso Alagoas: De 5% a 26% em Uma Só Canetada
Foi em Alagoas que essa distorção ganhou contornos mais agudos. Até março de 2026, o estado cobrava uma Taxa sobre os Serviços Notariais e Registrais (TSNR) de 5% sobre os emolumentos, em vigor desde 2021. A Lei estadual nº 9.778/2025, sancionada em dezembro do ano passado, elevou essa alíquota para 26% — um aumento de mais de 400% na taxa — e, simultaneamente, atualizou os valores-base da tabela de emolumentos, sem qualquer período de transição.
O efeito combinado dos dois fatores, somado ao ISS municipal cobrado com mais consistência após o reajuste, fez o custo total de escritura e registro de um imóvel de R$ 155 mil saltar de cerca de R$ 5.670 para até R$ 11.774 — um aumento de 107,7% de uma vez só.
Alagoas, que ocupava algo em torno da 14ª posição no ranking nacional de custos cartorários, passou ao 2º lugar, atrás apenas do Piauí. Para dimensionar o impacto: nos estados vizinhos do Nordeste, o mesmo serviço custa, em média, entre 2,3 e 2,9 vezes menos do que em Alagoas. Comparado a estados como Paraná e Distrito Federal, a diferença chega a mais de 5 vezes.
Quem Paga a Conta
O público mais afetado é justamente aquele que a política habitacional deveria proteger: famílias com renda mensal entre R$ 2.000 e R$ 8.000, faixa típica dos programas de habitação popular. Para uma família com renda de R$ 2.000 mensais, o novo custo de registro pode equivaler a quase três meses de renda bruta — dinheiro que precisa ser desembolsado antes mesmo de receber as chaves do imóvel.
Um ponto de controvérsia adicional envolve o desconto de 50% previsto em lei federal para a primeira aquisição de imóvel financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação. A tabela alagoana não menciona expressamente esse benefício para imóveis usados adquiridos por meio de programas habitacionais, o que gerou interpretações divergentes entre os cartórios do estado.
Em parecer de abril de 2026, a Corregedoria-Geral da Justiça de Alagoas concluiu que o desconto não pode ser concedido automaticamente nesses casos, por exigir declaração formal de que o imóvel nunca foi habitado — uma condição que, na prática, exclui boa parte do mercado de imóveis usados.
A Discrepância Entre a Cidade e o Campo
Chama atenção, no texto da própria lei alagoana, o tratamento dado ao crédito rural: enquanto o comprador de um imóvel urbano popular paga TSNR de 26% sobre uma tabela progressiva de emolumentos, a constituição de garantias para crédito rural segue regime federal diferenciado, com emolumento limitado a 0,3% do valor do crédito, com teto de 5% do valor pago.
É uma diferença de tratamento entre dois públicos com capacidade contributiva bem distinta, que juristas apontam como um ponto sensível diante do princípio constitucional da isonomia tributária.
O Que Está em Jogo
Especialistas em direito registral e imobiliário avaliam que aumentos abruptos de emolumentos, sem escalonamento, tendem a produzir efeitos colaterais conhecidos: estímulo à informalidade — com famílias recorrendo a contratos particulares sem registro, e portanto sem segurança jurídica sobre a posse do imóvel —, retração do mercado formal e, paradoxalmente, queda na arrecadação de tributos como o ITBI, que dependem do volume de transações registradas.
Diante do quadro, ganham força propostas de revisão do modelo alagoano — entre elas, a redução da alíquota da TSNR, a criação de tetos de valor para imóveis enquadrados em programas habitacionais populares e a previsão expressa, em lei estadual, do desconto de 50% para imóveis usados financiados pelo SFH.
A discussão evoca precedentes do Supremo Tribunal Federal sobre a dimensão prestacional do direito à moradia, previsto no artigo 6º da Constituição, que exige do poder público políticas que facilitem — e não dificultem — o acesso à casa própria.
O Retrato Nacional
O caso alagoano é o mais extremo, mas não é isolado. Ele expõe uma pergunta maior, que atravessa o Brasil: por que registrar um imóvel de mesmo valor custa cinco vezes mais em um estado do que em outro, sem que exista diferença correspondente na complexidade do serviço prestado?
Enquanto essa resposta não vem, é o cidadão comum — sobretudo aquele que mais precisa de uma casa — quem continua pagando a conta na hora de tirar do papel o sonho da moradia própria.
Fontes:
Tabelas oficiais de emolumentos das 27 unidades federativas (2026);
Simulador oficial do Tribunal de Justiça de Alagoas (TJAL);
Lei estadual nº 8.225/2020;
Lei estadual nº 9.778/2025;
Parecer da Corregedoria-Geral da Justiça de Alagoas no Processo Administrativo nº 0000602-27.2026.8.02.0073;
Lei Federal nº 10.169/2000;
Constituição Federal de 1988.
José Montalvão
Funcionário Federal Aposentado, Graduado e Pós-Graduado em Gestão Pública, Pós-Graduado em Jornalismo. Membro da Associação Brasileira de Imprensa (ABI - Registro C-002025).
Blog de Dede Montalvão: Analisando as distorções tributárias, defendendo o direito à moradia e dando voz às demandas do cidadão comum!
Abra o Link e leia o Estudo Técnico:
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